Zunehmende Energiekosten setzen Vermieter finanziell unter Druck und werfen die Frage auf, welche Kosten Sie unter welchen Voraussetzungen an den Mieter weitergeben dürfen. Sind unterjährige Anpassungen erlaubt? Auf welcher Basis müssen Sie die neue Berechnung vornehmen? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wie man steigende Nebenkosten in turbulenten Zeiten rechtssicher auf die Mieter überträgt.
Vermieter sind zur Erstellung einer jährlichen Betriebskostenabrechnung verpflichtet, die gleichzeitig als rechtmäßige Grundlage zur Erhöhung der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlungen dient. Stellen Sie am Jahresende fest, dass die Betriebskosten des Mieters deutlich oberhalb der Vorauszahlung liegen, teilen Sie die neuen Gesamtkosten durch 12 Monate und erhalten einen angemessenen Betrag für die zukünftige Betriebskostenvorauszahlung. Eine solche Bezugnahme auf konkrete Kostensteigerungen ist Pflicht Sie dürfen keine Anhebungen auf Basis von Vermutungen vornehmen. Weder zu hohe noch zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen sind rechtlich zulässig. Anhebungen dürfen nur auf Basis einer Betriebskostenabrechnung erfolgen. Zudem müssen Sie die Erhöhung schriftlich ankündigen. Eine gleichzeitige Versendung mit der Nebenkostenabrechnung ist zulässig und eine Begründung ebenso wie die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Im Mietvertrag darf keine Klausel vereinbart sein, die Anpassungen der Vorauszahlungen ausschließt.
Nach der drastischen Steigerung der Energiekosten stellen Sie sich sicherlich die Frage: Darf ich die Nebenkosten-Vorauszahlungen des Mieters während der laufenden Abrechnungsperiode anheben? Liegt die Begründung in steigenden Energiepreisen, ist eine unterjährige Anpassung ausdrücklich verboten. Andere unvorhergesehene Betriebskosten-Erhöhungen wie eine Anhebung der Grundsteuer oder deutlich erhöhte Versicherungsbeiträge der Gebäudehaftpflicht rechtfertigen jedoch eine unterjährige Anpassung. Letztere muss Ihnen als Vermieter im Mietvertrag erlaubt sein und dem Mieter in Höhe wie Zweck begründet werden.
Die Kombination aus hohen Betriebskosten-Nachzahlungen des laufenden Jahres und einer Erhöhung der Vorauszahlung für das kommende Jahr bringt viele Mieter in finanzielle Bedrängnis. Nicht selten sind Vermieter deshalb mit ausbleibenden Zahlungen der erhöhten Nebenkosten konfrontiert. Beträgt der Rückstand mindestens zwei Monate, haben Sie das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Vermeidung dieser Situation empfehlen wir eine Anpassung der Vorauszahlungen in jährlichen Intervallen, sodass keine plötzlichen Erhöhungen in dramatischem Ausmaß erfolgen müssen.
Unser Expertenteam von der Jacobsen Immobilienagentur steht Ihnen als Eigentümer mit langjährigem Fachwissen zur Seite, damit Sie angemessen und rechtssicher auf die aktuelle Phase rapide steigender Nebenkosten reagieren können. Gerne erklären wir Ihnen im persönlichen Beratungsgespräch, welche Maßnahmen Sie zu welchem Zeitpunkt ergreifen dürfen und sollten, um erhöhte Betriebskosten reibungslos an Ihre Mieter weiterzugeben.
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